這張圖是今天抽空把過去的一個想法 用成圖來表示
橘色的線代表 當年 25 ~50歲的人數
藍色的線代表 當年 結婚對數
(PS1. 這邊會抓 25~50歲 因為這年齡層是最多結婚 與 需要買房子的人)
(PS2. 這邊會抓50歲做一個分隔，因為銀行不喜歡貸款給50歲以上的人)
(PS3. 2018 2023 2028 是由 2013年的人口統計資料繼續統計出來)
論點：青壯年人口與結婚人數會影響買房的需求
人口越多，結婚的人越多 需要更多的房子
以華人的傳統觀念，結婚就需要房子，尤其新世代的改變
結婚不喜歡與公婆一起住，更需要買另一間來住
由於這樣的改變，導致房屋的需求越來越高
只是人口結構的改變，雖然這現象沒有改變
但需求的人變少了 (結婚的人數少了，青壯年的人數變少了)
問題就開始出現
用戶政司的人口統計資料來 推估房價 反轉的可能性
以上的資料都來自 內政部戶政司 網站的統計資料
http://www.ris.gov.tw/zh_TW/346
由於 年齡與人口的資料 重 1974年後才有，為了資料的比對
各年結婚的人數 與 年齡的資料，統一由 1974年開始看
首先讓我們來看 這些年來重要影響到 房價的事件
1990年波斯灣戰爭
1997年亞洲金融風暴
2003年SARS事件
2007~2008 年次級房貸風暴
由上面得幾個重大事件 與 圖的結婚人數比較
這表示每當重大事件的時候結婚人口會下降，當然這幾個事件後房價也都有一段反摺
但從戶政司統計的資料 由 1958年開始到1982年 平均每年有 37萬人以上的出生人口
由 1974年來看 這40年來 受到台灣經濟起飛後人口紅利的影響
因為有大量房子的需求，導致雖然有重大的事件讓房價反轉，但在短時間內房價就又繼續往上爬升
有需求就有炒作，本來供需就已經不足的狀況
因為一些措施加上這幾年來資金沒有出口
就往房地產投入
導致房價在這幾年來一發不可收拾
雖然政府有在踩煞車，但煞車的力道並不足以檔下需求，房價當然擋不住
(這一切我必須說是笨蛋政府，對於國家政策都只有短視的操作)
但問題來了 2009年已經是台灣人口紅利的巔峰，在2009之後青壯年人口已經開始反轉
2007 9495887(人)
2008 9509184(人)
2009 9511519(人)
2010 9474826(人)
2011 9394293(人)
2012 9313970(人)
2013 9260748(人)
2018 8961386(人)
2023 8465392(人)
2028 7581283(人)
目前並不是台灣政府或央行的出手導致房價有所控制
(央行的出手我比較是在看保護目前還沒買房子的人)
而是台灣有需求買房子的人已經開始縮減了
(在國外 時價登入、實價課稅、買屋5年限制 與 房地產的漲跌,可以說不是主要影響)
雖然政策在一開始會影響到市場的現象，但影響的時間是有限的
有需求才是最大的影響
http://www.ris.gov.tw/zh_TW/346?p_p_id=populationdata_FastDwnld&p_p_lifecycle=2&p_p_state=normal&p_p_mode=view&p_p_resource_id=getFile&p_p_cacheability=cacheLevelPage&p_p_col_id=column-1&p_p_col_count=1&fileName=y0s100000.xls&model4code=y0s1&date5code=
由2013年第四季來看，台灣的房價已經是到達了一個尖峰
加上 2014年是選舉年，出了幾個政策導致房價呈現一個不動的狀態
在一些數據上已經顯示，房價已經開始有下跌的現象，雖然不是很明顯
就看何時會有 壓垮駱駝的最後一根稻草
房價將會一瀉不再復返
需求是一切，沒有需求 鑽石也不會是鑽石，有需求石頭也會變黃金
以上為個人的推論與評估，在下只是一位小小工程師，並沒有辦法做深入的論文研究
歡迎有興趣的人 能夠更進一步的做研究分析
個人不喜歡討論政治，但台灣的房價未來想要再有這10年的多頭現象
可能就是開放對岸可以大舉來買房了吧
By Rhine Hsieh 2014/07/20
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